Nur mit Zertifizierung kann ordnungsgemäß verwaltet werden

Der Begriff des Sachkundenachweises stand bereits seit längerer Zeit im Raum und damit verbunden der Wunsch des Gesetzgebers, dem Hausverwalter mehr Sach- und Fachkompetenz abzuverlangen. Nun steht fest, was sich künftig in diesem Bereich wirklich ändern soll. Der Sachkundenachweis soll demnach nicht nur aus einer intensivierten Fortbildung bestehen, sondern auch eine Prüfung zur Grundlage der Zertifizierung beinhalten. Darüber hinaus ist anzumerken, dass die in der Gewerbeordnung geforderten 20 Fortbildungspunkte als Voraussetzung für die Zulassung eines Verwalters davon unberührt bleiben. Verwalter, die diesen Sachkundenachweis inklusive Prüfung und Zertifizierung nicht erbringen können, werden am Markt nach einer Übergangsfrist entscheidend benachteiligt sein. Nach Ablauf von 25 Monaten, bei bereits bestehenden Verträgen 44 Monaten, reicht die Anfechtung eines einzelnen Eigentümers in einer Gemeinschaft, um die Beauftragung eines nicht zertifizierten Verwalters zu verhindern.

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Die Abberufung des Verwalters weiter erleichtert

Der Hausverwalter soll künftig leichter und ohne das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abberufen werden können, das war bereits im Regierungsentwurf klar erkennbar. Fraglich war allerdings, inwiefern die Abberufung den Verwaltervertrag und damit auch die darin geregelte Vergütung des Verwalters tangiert. Bei einer grundlosen Abberufung kurz nach Beginn der Zusammenarbeit hat der Verwalter schließlich den berechtigten Wunsch, zumindest einen Teil des von ihm geleisteten Anfangsaufwands vergütet zu bekommen. Das neue WEG hat diesen Punkt nun geregelt und gesteht dem Verwalter nach der Abberufung noch bis zu sechs Monate lang einen Vergütungsanspruch zu, sofern sein Vertrag nicht regulär zuvor endet. Nach Ablauf der sechs Monate endet jedoch der Vergütungsanspruch, unabhängig von der eigentlich verbleibenden Vertragslaufzeit.

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Verwaltungsbeirat nun mit überwachender Funktion

Dem Verwaltungsbeirat kommt eine unterstützende Rolle zu. Handelt er vorsätzlich oder grob fahrlässig, haftet er demnach für daraus entstehende Schäden – so war es bisher. Nun soll der Verwaltungsbeirat, quasi parallel zum Hausverwalter, der in die Rolle des Geschäftsführers schlüpft, die überwachende Funktion eines Aufsichtsrats übernehmen.
Die Frage, die dabei in den kommenden Monaten zu klären sein wird, ist, ob der Beirat in dieser Funktion weisungsberechtigt gegenüber dem Verwalter ist. Beim Aufsichtsrat generell ist die Schwelle der groben Fahrlässigkeit recht nieder. Soll das auch beim Verwaltungsbeirat künftig so sein? Und wird der ehrenamtliche Beirat eines kleinen Mehrfamilienhauses hierbei genauso behandelt wie der Profi im großen Wohnpark? Diese Fragen werden von der Rechtsprechung künftig beantwortet werden müssen.

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Das neue WEG auf einem Blick – von Thomas Hannemann

Die wichtigsten Neurungen kompakt auf einen Blick

- Auch Freiflächen, wie Stellplätze oder Terrassen, können Sondereigentum sein. Die Regelung über Sondernutzungsrechte ist künftig nicht mehr nötig.

- Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher. Das komplizierte Konstrukt der werdenden WEG ist daher künftig nicht mehr nötig.

- Vereinbarungsändernde Beschlüsse müssen künftig ins Grundbuch eingetragen werden.

- Die Gemeinschaft wird alleiniger Träger der Verwaltung und trägt damit auch das Insolvenzrisiko gemeinschaftlich.

- Jeder Eigentümer erhält ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

- Der Hausverwalter erhält mehr Befugnisse und eine weitgehend unbeschränkte Vertretungsmacht.

- Der Verwalter kann auch ohne wichtigen Grund abberufen werden. Anspruch auf Vergütung hat er maximal für sechs weitere Monate.

- Jeder einzelne Eigentümer kann die Zertifizierung des Hausverwalters verlangen.

- Mieter von Wohnungseigentum haben Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich (unter den Voraussetzungen des BGB) zu dulden.

- Bei groben Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft kann das Wohnungseigentum entzogen werden.

- Es gibt künftig einen Modernisierungsanspruch für Elektromobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und digitale Kommunikation.

- Die Realisierung baulicher Veränderungen, bzw. von Sanierungen oder Modernisierungen, wird erleichtert. Die Grenzen markieren §§ 20 IV, 21 IV des WEG-Einführungsgesetzes.

- Versammlungen und Beschlüsse sind nun auch online möglich.

- Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt künftig drei Wochen.

- Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich nun auf die Abrechnungsspitze.

- Der Hausverwalter muss künftig einen jährlichen Vermögensbericht aufstellen.

- Der Verwaltungsbeirat wird mächtiger und nimmt eine überwachende Funktion ein.

- Das Miet- und WEG-Recht werden harmonisiert.

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Check-Liste – was für Hausverwalter jetzt wichtig ist

Das neue WEG wird zum 01.12.2020 in Kraft treten. Wir haben hier die wichtigsten ersten Schritte zusammengefasst, die Hausverwalter nun in den Fokus nehmen sollten.

- Ab dem Stichtag des Inkrafttretens gelten sofort die neuen Regelungen für Versammlungen.

- Für Abrechnungen des Jahres 2019, die im Jahr 2020 gemacht werden, sind bereits die gestiegenen Anforderungen zu erfüllen, wie z. B. der Vermögensnachweis.

- Die Verwalter sollten sich ihre Vertretungsmacht im Innenverhältnis von ihren Gemeinschaften vertraglich zusichern lassen. Dabei geht es im Kern um die Definition des Begriffs der „untergeordneten Bedeutung“.

- Da der Verwalter ohne Grund abberufen werden kann und dann auch nur noch maximal sechs Monate lang einen Vergütungsanspruch hat, sollte er sich über eine Neuregelung seiner Vergütung Gedanken machen. Eine zweiteilige Vergütung kann hier ebenso in Betracht kommen wie eine Staffelvergütung, wobei stets zunächst die Zulässigkeit zu prüfen ist.

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