Seit mehr als einem halben Jahr ist das neue Wohnungseigentumsgesetzt nun in Kraft. Wie bereits vor der Vorstellung des finalen Gesetzestextes absehbar, lösen die neuen Regelungen zwar einige lästige Probleme der zurückliegenden Jahre, schaffen aber an anderer Stelle durchaus auch neue Fragen. Gemeinsam mit E+H Rechtsexperte Thomas Hannemann ziehen wir eine erste Zwischenbilanz und fassen einige entscheidende Urteile aus der Rechtsprechung zusammen.

Wonach richtet sich die Klagebefugnis für Prozesse, die vor der Rechtsreform begonnen, aber bisher nicht abgeschlossen wurden?

• Eine entsprechende Übergangsvorschrift sucht man vergebens, die Rechtsprechung hat nun aber eine Antwort auf diese, praktisch durchaus relevante, Frage gegeben: Wer nach altem Recht klagebefugt war und auch vor dem Inkrafttreten der neuen Vorschriften den Prozess begonnen hat, darf diesen grundsätzlich auch weiterführen, wenn er nach neuem Recht nicht klagebefugt wäre.

Die Weiterführung des Prozesses durch den allein klagenden Eigentümer ist aber dann ausgeschlossen, wenn die Eigentümergemeinschaft das Verfahren durch entsprechende Mitteilung gegenüber dem Gericht an sich zieht.

Was gilt in diesem Zusammenhang für Beschlussfassungen? – Hier ist das Recht maßgeblich, das zum Zeitpunkt der Beschlussfassung galt. Danach richtet sich, ob diese ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der zertifizierte Verwalter (Verordnung zur Zertifizierung)

• Die relevanten Themen: Rechtliches, kaufmännisches und technisches Wissen
• Geregelt ist übrigens nur die Prüfung! – Wie man sich das Wissen aneignet, ist nicht geregelt. ABER: Die bekannte Fortbildungsverpflichtung nach der Gewerbeordnung bleibt unberührt.
• Die Prüfung: Mündlicher und schriftlicher Teil. Mündlich werden bis zu 5 Prüflinge zusammen geprüft, der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten.
• Die Benotung: Es gibt keine Noten, nur „bestanden“ oder eben „nicht bestanden“. Wer nicht beseht, kann die Prüfung beliebig oft wiederholen.

Wer ist von der Prüfungspflicht freigestellt?

• Immobilienwirtschaftliche Ausbildung oder Hochschulabschluss
• Befähigung zum Richteramt

Wie wird eine juristische Person zum zertifizierten Verwalter?

• Wenn min. 50 % der unmittelbar mit dem Thema betrauten Mitarbeiter die Prüfung bestanden haben

Immer über die Gemeinschaft!

• Nach dem neuen Recht sind Ansprüche in fast allen Fällen an die Gemeinschaft zu richten, die dann beim Schädiger Regressansprüche geltend machen kann.

‍Umlaufbeschlüsse nur mit Allstimmigkeit?

• Ein Umlaufbeschluss bedarf keiner Allstimmigkeit, wenn die Eigentümer zuvor für den konkreten Beschlussgegenstand dies beschlossen haben. Sonst gilt:

Kein Umlaufbeschluss ohne Allstimmigkeit!

• Daran hat sich grundsätzlich nichts geändert, allerdings genügt nun Schriftform. Dies ebnet den Weg für Umlaufbeschlüsse über digitale Kommunikationskanäle.