Der neue § 9a Abs. 2 WEG legt fest, dass Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum fortan nicht mehr von einzelnen Eigentümern, sondern alleinig von der Gemeinschaft ausgeübt werden dürfen. Bedeutendste Praxisfälle sind in diesem Zusammenhang Ansprüche aus §1004 BGB wegen nachteiliger baulicher Veränderungen oder zweckwidrigen Nutzungen. Es ist also ganz konkret die eigenmächtige Terrassenerweiterung, die anderen die Sicht raubt, oder auch die Nutzung eines Ladengeschäfts als Bar, gegen die sich seit dem 1.12.2020 nur noch die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Eigentümer unmittelbar gegenüber dem Störer wehren kann.  

WAS IM NEUEN WEG SO LAPIDAR DAHER KOMMT, WIRFT DOCH ERNSTHAFTE FRAGEN AUF.

Was ist mit bereits laufenden Verfahren und Prozessen?‍

In verschiedenen Gerichtsverfahren ergingen bereits Hinweise, dass die Klagebefugnis nachträglich entfallen sei und man doch den Rechtsstreit mit einem neuen Vorgehen gegen die Gemeinschaft für erledigt erklären solle. Dies ist hoch umstritten, da eine solche Rechtsprechung u.a. gegen das verfassungsrechtlich verankerte Rückwirkungsverbot von Gesetzen verstoßen könnte. Diese Frage stellt sich auch in einem aktuell vor dem BGH anhängigen Verfahren, der in der mündlichen Verhandlung Zweifel an der Richtigkeit dieser Hinweise geäußert hat und ggf. eine Fortführung der Verfahren zulassen will, solange die Gemeinschaft nicht einschreitet. Eine Pressemitteilung über das ergehende Urteil ist am 7.5.2021 zu erwarten (V ZR 299/19), leider nach Redaktionsschluss.

‍Ist es wirklich so, dass ein einzelner Eigentümer ohne die Gemeinschaft nichts gegen unzulässige bauliche Veränderungen oder Nutzungen unternehmen kann?

Der einzelne gestörte Eigentümer kann zwar nicht mehr den Störer unmittelbar in Anspruch nehmen, aber er kann und muss sich an die Gemeinschaft wenden
(§ 18 Abs. 2 WEG). Was dem Eigentümer jedoch nicht genommen werden kann, ist die Klagebefugnis aus seinem Sondereigentum, sofern dieses durch die unzulässige Nutzung oder Veränderung nachteilig betroffen ist. Hierbei handelt es sich um ein unentziehbares Recht aus Artikel 14 des Grundgesetzes, das der Gesetzgeber auch nicht beschneiden wollte.

Wie ist vor diesem Hintergrund die Praxisrelevanz der neuen Regelung zu bewerten?

Hoch: Während bis 30.11.2020 die einzelnen Eigentümer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig waren, ist dies jetzt die Gemeinschaft
(§ 18 Abs. 1 WEG). Sie übt alle sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (§ 9a Abs. 2 WEG). 

Daher ist nach dem Willen des Gesetzgebers, mit Ausnahme des Vorgehens gegenüber dem Bauträger, ein darüber hinausgehender Vergemeinschaftungsbeschluss nicht mehr rechtswirksam möglich – nur noch gesetzliche („geborene“) Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, keine beschlossene („gekorene“) mehr.

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