Aus einer Vision entstehen Räume, in denen gelebt und gearbeitet wird – diese Faszination für Neubauten verspüren viele. Die Realisierung eines Neubauprojektes in die Hände eines Bauträgers zu legen, hat zusätzlich für den Bauherrn den Charme, dass er alles aus einer Hand bekommt und vom Aufwand der konkreten Realisierung entlastet wird. Wie so oft bekommt die romantische Hülle aber auch in diesem Fall Risse, wenn es nicht so läuft, wie alle Beteiligten sich das vorstellen: Der Bauträger übergibt das Gebäude mit Mängeln, die das Wohnen und Arbeiten in den neuen Räumen gefährden oder zumindest einschränken.

Das ist eine Situation, der sich die Beteiligten in der Praxis gerne zu entziehen versuchen. Es scheint aber auch einfach, da es eben neben dem verantwortlichen Bauträger noch einen anderen gibt, der sich darum kümmern könnte: nämlich der Versicherer. Doch wie ist es denn nun wirklich, kann ein Bauträger in solchen Situationen einfach auf die Versicherung verweisen und sich so aus der Affäre ziehen? „Nein, wenn ein gesetzlicher Gewährleistungsanspruch besteht oder der Bauträger sogar eine Garantie gegeben hat, muss er auch für die Beseitigung der Bauschäden aufkommen“, so E+H Rechtsexperte Thomas Hannemann. Sachschadenspezialistin Kerstin Schütte geht sogar noch einen Schritt weiter: „Auch wenn es sich um einen Schaden am Gebäude handelt, sind Baumängel keine versicherten Gefahren im Sinne der Bedingungen der Versicherer. Deshalb ist hier nur der Weg über den Bauträger möglich, denn was der Bauträger aufgrund mangelhafter Ausführung verschuldet hat, muss er auch beseitigen. Umso wichtiger ist es, beim ersten Verdacht eines Baumangels auf die ausführende Fachfirma zuzugehen.

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Übrigens sind Baumängel auch nicht im Rahmen der unbenannten Gefahren ver­sichert, denn eine Zerstörung oder Beschädigung liegt nicht vor, soweit ein ursprünglich vorhandener Mangel offenkundig wird.
Genau dies ist bei einem Baumangel der Fall." Es sind also in solchen Fällen immer zuerst die Ansprüche gegen den Bauträger auszuschöpfen. „Hier ist auch frühzeitig zu prüfen, ob die Bauschäden Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betreffen, das kann Auswirkungen auf den Anspruchsberechtigten haben“, ergänzt Hannemann.

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Wenn in diesem frühen Stadium sowohl der Bauträger als auch der Versicherer es ablehnen, sich mit dem Thema zu befassen, steht ein ausführliches Beweissicherungsverfahren an.

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„Zur Klärung des Sachverhalts muss dann ein fachmännischer Gutachter eingeschaltet werden, der den Schaden und dessen Ursache feststellt und dokumentiert. Wie es dann weitergeht, hängt vom Einzelfall und den Beteiligten ab, gegebenenfalls kann eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Bauträger oder dem Versicherer nötig werden“, weiß Jurist Hannemann.

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