Passiert  ein  Wasserschaden  in  einem  Gebäude,  so  ist  eines  so  sicher  wie  das  Amen  in  der  Kirche:  Es  werden Kosten entstehen. Vor allem bei den Kosten für die Beseitigung von Sekundärschäden am Sondereigen-tum einzelner Bewohner lauern oft knifflige Situationen und beträchtliches Streitpotential. „Wir erleben es immer wieder bei  Wasserschäden,  dass  geschädigte  Mieter  keine  Haus-ratversicherung  haben“,  weiß  E+H  Geschäftsführer  Klaus  D.  Hanselmann.  Kommt  es  zu  einem  Leitungswasserscha-den,  versucht  dieser  Mieter  häufig  der  Hausverwaltung  oder  auch  dem  Vermieter  ein  Verschulden  zu  unterstellen,  um  so  zu  einem  Ersatz  seiner  Schäden  zu  kommen.  Löst  ein  Mieter  umgekehrt  selbst  den  Leitungswasserschaden  aus, der dann in anderen Wohnungen für Schäden sorgt, fehlt es oft an der Privathaftpflichtversicherung. Die Gebäu-deversicherung  deckt  diese  Schäden  zwar  ab,  ihr  Regress  beim Verursacher des Wasserschadens läuft aber dann re-gelmäßig ins Leere. Dies ist gerade für die Schadensquote des  Gebäudeversicherungsvertrags  problematisch,  denn  man steht für Kosten ein, die per se von einem Dritten ver-ursacht wurden.

Welche Gefahr lauert in dieser Situation für Hausverwalter und Vermieter wirklich und wie kann diesen unangenehmen Situationen vorgebeugt werden? – Hierzu haben wir uns mit dem E+H Rechtsexperten Thomas Hannemann unterhalten.

Herr Hannemann, kann aus einem Wasserschaden dem Hausverwalter oder Vermieter wirklich ein Strick gedreht werden, oder sind diese Praxisfälle nicht mehr als verzweifelte Versuche der geschädigten Bewohner?

Einem Mieter stehen grundsätzlich wegen Schäden an seinem Eigentum aufgrund von z. B. Wasserschäden in einem Gebäude dann Schadensersatzansprüche zu, wenn den Vermieter oder den Hausverwalter schuldhafte Pflichtverletzungen an dem Schadenseintritt treffen, die kausal für den beim Mieter eingetretenen Schaden sind. Nur ausnahmsweise würde eine verschuldensunabhängige Haftung gelten bei Mängeln, die schon bei Mietbeginn vorhanden waren. Diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung – und hierauf ist aus Vermietersicht unbedingt zu achten – wird aber in den allermeisten Formularmietverträgen rechtswirksam aus-geschlossen und auf eine Schadensersatzverpflichtung nur bei Vorliegen von Verschulden beschränkt.

An was konkret kann sich ein Verschulden des Hausverwalters oder Vermieters und damit eine Haftung festmachen lassen?

Eine derartige Pflichtverletzung kann zum einen darin bestehen, dass Vermieter oder Hausverwalter den Schaden selbst herbeigeführt haben oder zum anderen darin, dass sie in Kenntnis eines schadensträchtigen Zu-standes nicht aktiv geworden sind, also entgegen ihrer Verpflichtung keine Abhilfe geleistet haben. Eine derartige Verpflichtung besteht aber nur dann, wenn dem Vermieter oder Hausverwalter konkret ein mangelhafter Zustand, z. B. der Wasserleitungen im Gebäude, bekannt ist. Es genügt nicht, dass er diesen Zustand hätte in Erfahrung bringen können, wenn er Untersuchungen, z. B. ein Rohr-Check, in Auftrag ge-geben hätte. Nach der Rechtsprechung besteht hierfür ohne Anlass keine Pflicht. Wenn es aber schon einen oder gar mehrere Wasserrohrbrüche in dem Gebäude gegeben haben sollte, ist der Vermieter oder Hausver-walter angehalten, das gesamte Leitungssystem überprü-fen zu lassen.

Haben Hausverwalter und Vermieter eine Hand-habe, um sicherzustellen, dass die Mieter über eine Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung verfügen, um verzweifelten Klageversuchen gegen den Verwalter vorzubeugen?

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann der Mieter durch eine entsprechende vorformulierte Regelung nicht rechtswirksam zum Abschluss einer Hausrats- oder einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werden. Eine entsprechende Regelung wäre unwirksam und muss vom Mieter nicht beachtet werden. Denkbar wäre eine Verpflichtung nur über eine individuell im Einzelfall aus-gehandelte Vereinbarung, auf die aber kein Anspruch besteht. Der Mieter müsste sich also gewissermaßen im eigenen Interesse nach Abschluss des Mietvertrags freiwillig verpflichten, entsprechende Versicherungen abzuschließen. Dies ist nicht realistisch. Das Gesetz sieht eine Absicherung des Vermieters lediglich durch Verein-barung einer Kaution bis zur Höhe von maximal drei Monatsmieten ohne Betriebskosten vor. Jegliche Ab- weichung hiervon zum Nachteil des Mieters ist verboten.

Welche alternativen Möglichkeiten bieten sich, um das Risiko für Hausverwalter und Vermieter in diesem Fall zu minimieren?

In diesem Zusammenhang geht es doch darum, An-sprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter oder Hausverwalter abzuwehren. Abgesehen davon, dass derartige Ansprüche nur unter den oben dargelegten Voraussetzungen bestehen, wäre es also sinnvoll, dass Vermieter oder Hausverwalter sich ihrerseits über eine Betriebs- und Vermögensschadenshaftpflicht bzw. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht versichern, wobei eine derartige Versicherung nicht nur begründete Scha-densersatzansprüche von Mieterseite erfüllt, sondern auch unbegründete Ansprüche abgewehrt. Zu beachten ist allerdings, dass bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung nur die Kosten für die Versicherungen mit Erfolg auf den Mieter im Rahmen der Betriebskosten abgewälzt werden können, die unter § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung fallen.